Aangifte buitenlands vastgoed gaat van start!

Heeft u dit jaar een buitenlands onroerend goed aangekocht? Vergeet dan niet dat u dit spontaan moet melden aan de fiscus binnen vier maanden na de aankoop. Bovendien loopt eind deze maand ook de afwijkende aangiftetermijn af voor een belastingplichtige die een buitenlands onroerend goed heeft aangekocht na 31 december 2020 en vóór 25 februari 2021. Hoog tijd dus om deze aangifteverplichting voor u samen te vatten.

Met de wet van 17 februari 2021 (BS 25 februari 2021) tracht de wetgever een einde te maken aan de ongelijke behandeling tussen in België gelegen onroerende goederen en in het buitenland gelegen onroerende goederen, waarvoor België meermaals veroordeeld werd door het Europees Hof van Justitie(1).

Zoals toegelicht in onze eerdere nieuwsberichten, opteert de wetgever ervoor om ook een kadastraal inkomen toe te kennen aan buitenlands vastgoed. Dit wordt vastgesteld door de Administratie Opmetingen en Waarderingen (het vroegere kadaster), die het kadastraal inkomen vervolgens betekent aan de belastingplichtige. Hiervoor dient u als houder van een (zakelijk recht op een) buitenlands onroerend goed in eerste instantie aangifte te doen bij de fiscus(2).

Begin deze week is de fiscus van start gegaan met de verzending van de aangifteformulieren daartoe en is het eveneens mogelijk om een aangifte in te dienen via het online platform van de FOD Financiën, MyMinFin.

In wat volgt, lijsten wij voor u de belangrijkste aandachtspunten van deze aangifte op. Dit artikel beperkt zich tot een aantal praktische zaken. Nochtans doet de door de fiscus opgevraagde informatie een aantal vragen rijzen. Deze zullen in een later artikel meer uitgebreid aan bod komen.

Wanneer moet u de aangifte indienen?

Sedert 1 januari 2021 is het in principe zo dat een belastingplichtige die (een zakelijk recht op) een buitenlands onroerend goed verwerft of vervreemdt, spontaan aangifte moet doen binnen de vier maanden vanaf de datum van verwerving of vervreemding(3).

Deze termijn wordt in ieder geval verlengd tot 30 juni van dit jaar voor al wie na 31 december 2020 en vóór 25 februari 2021 (de dag van de bekendmaking in het Belgisch Staatsblad) buitenlands vastgoed heeft verkregen of vervreemd(4).

Wie op 31 december 2020 al over buitenlands vastgoed beschikte, krijgt voor de aangifte de tijd tot 31 december 2021(5).

Als u in het verleden in uw aangifte personenbelasting melding heeft gemaakt van buitenlandse onroerende goederen, dan zal u principe rond deze periode een aangifteformulier toegestuurd krijgen van de fiscus. Diezelfde formulieren zouden nogmaals rond september-oktober van dit jaar verzonden worden aan al wie voor het eerst een buitenlands onroerend goed aangeeft in zijn aangifte van aanslagjaar 2021 (inkomsten 2020)(6). Let op, als u dit formulier niet krijgt toegestuurd, zal u nog steeds uit eigen beweging een aangifte moeten indienen. Bij gebrek aan spontane aangifte, kan de fiscus immers een fiscale geldboete opleggen van 250 tot 3000 Euro(7).

Hoe moet u de aangifte indienen?

De circulaire 2021/C/21 van 1 maart 2021 verduidelijkt dat er drie methoden zijn om de vervreemding of verwerving van een in het buitenland gelegen onroerend goed vanaf 1 januari 2021 tijdig ter kennis te brengen aan de fiscus(8):

• ofwel via een gewone brief, gericht aan de Administratie Opmetingen en Waarderingen - Cel Buitenlands KI, Koning Albert II-laan 33, bus 55, 1030 Brussel;
• ofwel via e-mail: foreigncad@minfin.fed.be;
• ofwel via het online platform van de FOD Financiën, MyMinFin. U gaat daarvoor naar de rubriek “Mijn woning” en vervolgens “Mijn onroerende gegevens raadplegen”. Hier werd sinds begin deze week een onderdeel toegevoegd, met name “Een goed in het buitenland aangeven”.

Welke informatie moet ik meedelen volgens het aangifteformulier?(9)

Type goed en ligging van het goed

In eerste instantie moet u aangeven om wat voor type goed het gaat (bijvoorbeeld: een huis, appartement, handelshuis, terrein,..) en waar het gelegen is (land en adres).

Eigendomsrechten

Vervolgens moet u in de vorm van een breuk uw eigendomsrechten op het goed aangeven.

Hierbij maakt het formulier een onderscheid tussen zakelijke rechten die het genot van het goed toestaan enerzijds (meer bepaald: volle eigendom, recht van vruchtgebruik, erfpacht, opstal of elk vergelijkbaar buitenlands recht dat gelijkgesteld is hiermee)(10) en zakelijke rechten die geen recht geven op het genot van het goed (meer bepaald blote eigendom of een vergelijkbaar buitenlands recht)(11).

U moet in deze rubriek ook de datum van verwerving geven. Voor onroerende goederen verkregen voor 1 januari 2021 volstaat de mededeling van het jaar van verwerving.

Tot slot moet u in deze rubriek ook aanvinken of u het goed al dan niet ‘in gemeenschap’ bezit en dit aldus deel uitmaakt van het gemeenschappelijk (huwelijks)vermogen. Allicht anticipeert de administratie hier reeds op (het kunnen nagaan van de correctheid van) de aangifte in de personenbelasting: de inkomsten uit een eigen onroerend goed moeten immers door beide echtgenoten, indien zij gehuwd zijn onder het wettelijk stelsel, elk voor de helft worden aangegeven.

Schatting van de waarde van het onroerend goed

Vervolgens moet u de informatie meedelen waarmee de Administratie Opmetingen en Waarderingen daadwerkelijk aan de slag kan om een kadastraal inkomen te bepalen.

Betreft het een gebouwd onroerend goed, dan wordt in eerste instantie gepeild naar de actuele verkoopwaarde van het goed (zodat de correctiefactor zoals bepaald voor 2021 door de administratie toegepast kan worden). Is deze waarde u niet bekend, dan zijn er verschillende andere mogelijkheden:

• Gaat het om een grond waarop u een gebouw heeft laten optrekken?
• In dat geval moet u enerzijds de verwervingsprijs van de grond alsook de datum van de verwerving opgeven en anderzijds de kostprijs van de constructie alsook de datum van het einde van de werken (zodat telkens de betreffende correctiefactoren toegepast kunnen worden).
• Gaat het om een gebouwd onroerend goed waarin geen verdere verbouwingswerken werden uitgevoerd?
• In dat geval moet u de verwervingsprijs van het gebouw, alsook de datum van de verwerving opgeven.
• Gaat het om een gebouwd onroerend goed waarin wél verbouwingswerken werden uitgevoerd?
• In dat geval vraagt men (opnieuw) om de actuele normale verkoopwaarde in te vullen. Nochtans komt u in principe pas in dit vak terecht als het antwoord op uw eerste vraag inzake de actuele normale verkoopwaarde “nee” was...
• In laatste instantie peilt men naar de normale verkoopwaarde in 1975 of het jaarlijkse bruto huurinkomen in 1975.

Pas als u geen van bovenstaande waarden kent, meldt de toepassing in MyMinFin dat u beroep zal moeten op een deskundige op de huidige venale waarde van uw goed te bepalen.

In de toepassing in MyMinFin heeft u de mogelijkheid om bijlagen toe te voegen, doch dit is geen verplichting. Het papieren aangifteformulier maakt hier evenmin melding van.

Merk op dat de aangifteplicht geldt voor iedere houder van (een zakelijk recht) op een in het buitenland gelegen onroerend goed. Als u bijvoorbeeld samen met uw echtgenoot een buitenlands onroerend goed in onverdeeldheid bezit, volstaat het niet dat één van beide echtgenoten de aangifte invult, hetgeen in principe voldoende is voor de bepaling van een kadastraal inkomen aangezien u wel telkens de waarde van uw goed 100% moet aangeven, en niet de pro rata-waarde van uw eigendomsaandelen. U moet in beginsel allebei een afzonderlijke aangifte indienen. Tevens zal er ook per buitenlands onroerend goed een afzonderlijke aangifte ingediend moeten worden.

(1) EHJ 11 september 2014, C-489/13; EHJ 12 april 2018, C-110/17; EHJ 12 november 2020, C-841/19)
(2) Dit artikel spitst zich toe op de personenbelasting. Merk op dat deze aangifteverplichting ook doorwerkt in de rechtspersonenbelasting.
(3) Art. 473 § 2, eerste lid WIB
(4) Art. 473 § 2, tweede lid WIB
(5) Art. 15 van de Wet van 17 februari 2021
(6) Wie zijn aangifte in de personenbelasting voor aanslagjaar 2021 laat indienen door een mandataris, heeft daartoe in principe tot 21 oktober 2021 de tijd. In dat geval zal de fiscus wellicht niet tijdig het aangifteformulier toezenden.
(7) Art. 445 § 5 WIB
(8) Hoewel de circulaire dit niet uitdrukkelijk vermeldt, lijken deze drie methoden ook geldig te zijn voor de aangifte van een buitenlands onroerend goed dat u al vóór 2021 verwierf.
(9) https://financien.belgium.be/sites/default/files/aangifteformulier-ki-buitenlands-onroerend-goed_nl_20210614.pdf
(10) Bijvoorbeeld u hebt de helft in vruchtgebruik en een kwart in volle eigendom, dan moet u ¾ invullen.
(11) Nochtans geldt er volgens een strikte lezing van de wettekst geen aangifteplicht voor de blote eigenaar van een onroerend goed.